Abordando las implicaciones legales para el sector inmobiliario
Como es ya conocido y se ha hablado ampliamente sobre el tema, se espera que próximamente se finalice el proceso de promulgación de la Ley Marco para la Defensa y Protección del Consumidor y Usuario, cuya iniciativa fue aprobada por el Congreso de la República el pasado 15 de febrero de 2024.
En el caso de darse dicha aprobación, la ley cobraría vigencia en un plazo de 8 días contados a partir de su publicación en el Diario de Centroamérica. Un plazo relativamente corto considerando el impacto que dicha ley tendría en varios sectores productivos del país, y especialmente en las obligaciones que los “Proveedores” deberán cumplir.
Tal como lo define la iniciativa de ley, por “Proveedor” se entiende todos aquellos que desarrollen actividades de producción, fabricación, importación, construcción, distribución o comercialización de bienes o prestación de servicios, quedando todos sujetos a esta nueva Ley.
La iniciativa de Ley dedica un capítulo específico a los “contratos relacionados con Bienes Inmuebles, específicamente a la compraventa de bienes inmuebles cuyos proveedores sean lotificadoras, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la venta de viviendas destinadas a casa de habitación”. Este capítulo establece obligaciones específicas -aunque poco claras para su aplicación- a los Proveedores de Bienes Inmueble, dentro las cuales están, entre otras:
La obligación de tener el diseño completo del proyecto, una maqueta y una casa modelo al momento de firmarse las promesas de compraventa;
Poner a la vista las licencias y autorizaciones necesarias para la construcción;
Detallar el tipo de estructura, instalaciones, acabados y accesorios;
Establece obligaciones en cuanto al crédito para la adquisición, no obstante, este en la mayoría de los casos se otorga por una entidad financiera y se gestiona por los compradores en forma independiente.
Entregar un certificado de garantía.
Adicionalmente se le faculta expresamente a la nueva Procuraduría para la Defensa y Protección del Consumidor y Usuario (PRODECO) iniciar acciones legales en el caso en que Proveedores de Bienes Inmuebles contravengan las disposiciones de la Ley o amenacen el interés jurídico de los consumidores.
La Iniciativa de Ley tiene otros capítulos que afectan directamente el sector inmobiliario, dentro de ellos podemos mencionar el capítulo referente a las Garantías, que incluye obligaciones adicionales que deberán considerarse al momento en que se emitan estas; y el capítulo referente a Protección Contractual.
Considero que una de las propuestas que más afectaría al sector inmobiliario es la relacionada con la Protección Contractual. En virtud que los Proveedores de inmuebles lo hacen de una forma masiva, existe la posibilidad de que se consideren que los contratos del sector inmobiliario son Contratos de Adhesión, y con ello, la iniciativa de Ley declara como no validas una serie de condiciones establecidas en este tipo de contrato, y todas aquellas que se consideren como “abusivas”.
Por Contrato de Adhesión se entiende aquel contrato en el que una de las partes establece las condiciones sin que la otra parte pueda discutir o modificar su contenido. Aunque el concepto de Contrato de Adhesión se encuentra en nuestra legislación desde hace varios años, es importante mencionar que, sin duda se aparta del concepto tradicional de “contrato” que requiere de un acuerdo de voluntades entre ambas partes que lo suscriben, buscando proteger a los consumidores, de aquellos riesgos que se dan únicamente cuando no hay posibilidad de escoger entre varios Proveedores.
La introducción de tramites adicionales podrían resultar en una carga adicional para el sector inmobiliario, donde tendrían que destinar más tiempo y recursos para cumplir con los mencionados procesos y obligaciones establecidos en la iniciativa de ley, generando una mayor complejidad, costo y demora para las partes involucradas.
